Investeren in vastgoed: hoge rendementen voor beperkte risico’s?

Steeds meer Vlamingen investeren in vastgoed. In tijden waar spaarboekjes steeds minder opbrengen en andere beleggingen te risicovol blijken, mag dat dan ook niet verbazen. Het lijkt inderdaad een meer dan valabel alternatief voor de obligaties en spaarboekjes die voortdurend teleurstellen. Met een gemiddeld verwacht rendement van 2 tot 3% is het dan ook logisch dat steeds meer beleggers de weg naar het investeringsvastgoed gevonden hebben. Is het alleen een goednieuwsshow of zijn er ook risico’s verbonden aan dergelijke investeringen? Om die vraag te beantwoorden moeten we een onderscheid maken tussen de verschillende categorieën vastgoedinvesteringen. Grosso modo komen we dan ook bij volgende vijfdeling.

© Vimeo.com
  • Klassiek vastgoed

Bij klassiek vastgoed hebben we het over de woning wat verder op de hoek of een appartement in een nieuwbouwproject nabij het centrum van de stad. Door de nabijheid van het onroerend goed is het eenvoudig om een vinger aan de pols te houden en intussen slapend van verhuurinkomsten te genieten. Zowel op fiscaal als financieel vlak zijn er dan ook verschillende voordelen te noemen. Anderzijds is het natuurlijk een zware investering en moet er bij de rendementsberekening ook rekening worden gehouden met de registratierechten, aktekosten, herstellingskosten en eventuele overbruggingstijden zonder huurder. Weet ook dat er heel wat administratieve rompslomp bij komt kijken. Die rompslomp kan je gerust uitbesteden aan een makelaar, maar die zal dan natuurlijk ook knagen aan het verwachte rendement.

Voordelen

– Aantrekkelijk rendement: +/- 3 tot 4%;

– Verkoop met meerwaarde mogelijk;

– Voordelige belasting a.d.h.v. Kadastraal Inkomen.

Nadelen / risico’s

– Zware investering;

– Heel wat kosten;

– Risico op wanbetaling of nulbezetting;

– Administratieve last.

  • Hotelkamers

Tegenwoordig horen we het vaker en vaker: investeren in hotelkamers op populaire toeristische locaties aan bijvoorbeeld de Belgische kust. Alhoewel je in theorie eigenaar bent van een kamer, lijkt het in de praktijk eerder om een winstdeelname te gaan. Je kan de kamer niet zomaar zelf betrekken, aangezien het vruchtgebruik meestal aan de hoteleigenaar wordt overgedragen. Het rendement is dan weer afhankelijk van de gerealiseerde winst, de bezettingsgraad en de vaste/variabele kosten van het hotel. Anderzijds komt er verder geen administratieve rompslomp bij kijken, aangezien het aan het hotel is om klanten te vinden en de nodige herstellingen te doen. Afhankelijk van de bezettingsgraad zijn hogere rendementen dan op de particuliere verhuurmarkt wel mogelijk.

Voordelen

– Vaak een goedkopere investering dan bij klassiek vastgoed;

– Hogere rendementen mogelijk;

– Minder registratierechten;

– Geen administratieve rompslomp.

Nadelen / risico’s

– Zeer ingewikkelde eigendomsstructuur;

– Verplichting tot betaling van een jaarlijkse pachtvergoeding;

– Je kan de kamer niet zelf als tweede verblijf gebruiken;

– Geen zekerheid over het rendement;

– 30 % roerende voorheffing op inkomsten;

– Zeer illiquide investering.

  • Studentenkamers

Studentenkamers, die doen het altijd heel goed. Op voorwaarde natuurlijk dat ze gunstig gelegen zijn. De investering in studentenkamers is niet conjunctuurgevoelig en het zal resulteren in een vrij stabiele inkomstenstroom. Verhuren kan onder het stelsel van het “gemeen recht”, waardoor ongunstige bepalingen uit de woning huurwet worden ontlopen. In de praktijk zorgt dat voor minder wanbetalers en een grotere zekerheid. Anderzijds moet je mogelijks ieder jaar op zoek naar nieuwe huurders, wat de nodige administratie met zich meebrengt.

Voordelen

– Verhuren onder het gemeen recht;

– Weinig leegstand en een hoger rendement;

– Minder grote kans op wanbetalers (borgstelling).

Nadelen / risico’s

– In sommige buurten swingen de aankoopprijzen de pan uit;

– Opletten voor overaanbod in sommige steden;

– Slijtagegevoeligheid en hogere onderhoudskosten;

– Grote administratieve rompslomp;

– Onderworpen aan strenge veiligheidsreglementeringen: grote investeringen kunnen zich opdringen.

  • Sociale woningen

Investeren in sociale woningen, bij sommigen heeft het nog steeds een negatieve weerklank. Eigenlijk hoeft dat helemaal niet zo te zijn: aangezien je de woning verhuurt aan een SVK nemen zij al het administratieve werk uit handen. Ook het toezicht voeren zij uit, waardoor je zeker bent over de kwaliteit van het pand.

Voordelen

– Geen administratieve formaliteiten;

– Niet zelf een huurder zoeken;

– Zekerheid over betaling;

– Vermindering onroerende voorheffing;

– Belast cfr. particulier verhuur (KI).

Nadelen / risico’s

– Lagere huurinkomsten;

– Geen borg;

– Geen keuze in huurders;

– Gebonden op lange termijn.

  • Vakantiewoningen

Bijna alle grote vakantieparken bieden het tegenwoordig aan: het aankopen van vastgoed in hun parken. Het vakantiepark regelt de verhuur en betaalt de inkomsten aan jou. Zelf kan je er, in tegenstelling tot een investering in hotelkamers, ook zelf logeren. Het rendement is natuurlijk sterk afhankelijk van de bezettingsgraad. Zelfs zaken zoals het weer zullen een rol spelen.

Voordelen

– Zorgeloze huurinkomsten;

– Je kan er ook zelf op vakantie gaan;

– Verkoop met meerwaarde.

Nadelen / risico’s

– Vrij duur;

– Vrij snelle slijtage met risico op waardeverlies;

– Variabele opbrengsten.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *